新築アパート入門｜土地から建てる流れと失敗しないコツ

アパートを「中古で買う」のではなく「土地から新築で建てる」。憧れはあっても、流れも費用も難しそう……という声は多いものです。 今回は新潟大家の会の会長マッシュが、一級建築士で非常勤講師の西原 政宏さんに、新築アパートの基本を聞きました。

マッシュ（会長）

西原さん、今日はよろしくお願いします！ そもそも、中古を買うんじゃなくて土地から新築でアパートを建てるのって、何がいいんですか？

西原 政宏（新築・建築）

こちらこそ。大きいのは長期の安心感です。新築は当面の大規模修繕が少なく、設備も新しいので客付けもしやすい。建物の法定耐用年数が長いぶん、融資期間を長めに取りやすい場面もあります。一方で利回りは中古より低めになりやすく、土地探しから完成まで時間がかかる——ここは正直にお伝えしておきます。

マッシュ（会長）

なるほど、メリットと裏返しのデメリットがあると。じゃあ、土地から始めるときってどんな流れになるんですか？

西原 政宏（新築・建築）

ざっくり言うと ①土地を探す → ②プラン・概算 → ③建築確認などの手続き → ④着工 → ⑤完成・引き渡し → ⑥客付け。土地の段階で「この場所にどんな建物がどれだけ建てられるか」を見極めるのが肝心で、ここを設計者と早めに詰めておくと、後の手戻りがぐっと減ります。

マッシュ（会長）

その「どれだけ建てられるか」って、何で決まるんですか？ 同じ広さの土地でも違いそうで。

西原 政宏（新築・建築）

主に用途地域・建ぺい率・容積率・接道といったルールで決まります。たとえば容積率が低い土地は、広くても戸数を多く取れない。前面道路や敷地の形でも変わります。だから「広い＝得」ではなく、その土地で成り立つ計画かどうかを先に確認するのが大事なんです。

マッシュ（会長）

間取りやプランで、初心者がやりがちな失敗ってありますか？

西原 政宏（新築・建築）

作りたい部屋ではなく、借りたい部屋を作ること。そのエリアの入居者像に合わない広さ・設備にすると、コストだけ上がって賃料に乗りません。逆に削りすぎても選ばれない。需要に過不足ない設計と、建築コストと想定賃料のバランスを、最初に数字で握っておくのがコツです。

マッシュ（会長）

融資はどうでしょう。新築って通りやすい・通りにくい、ありますか？

西原 政宏（新築・建築）

一概には言えませんが、新築は耐用年数が長いぶん長期の融資を組みやすい場面はあります。ただし土地・建築費の総額が大きく、事業計画の説得力（収支・自己資金・経験）が問われます。金融機関ごとに評価も違うので、ここは会長のほうがお詳しいかも（笑）。一般論として、保守的な収支で組み立てるのが安全です。

マッシュ（会長）

いやいや（笑）。最後に、これから新築を考える人へ一言お願いします！

西原 政宏（新築・建築）

土地・設計・施工、そして資金。どれも“誰と組むか”で結果が変わります。最初から完璧を目指さず、信頼できる専門家に早めに相談して、土地の段階で計画と数字を固めること。新潟大家の会には実際に新築を手がけた仲間もいるので、生の事例を聞いてみてください。