空室が埋まらないときに見直す3つのこと
「募集を出しているのに入居者が決まらない」——空室は、大家さんにとっていちばん胃が痛い悩みかもしれません。 今回は新潟大家の会の3人が、空室が続くときにまず見直したいポイントを、会話形式でゆるっと整理してみました。
チア大家（看板娘）
マッシュさん、聞いてください…！ わたしが見ている1部屋、もう3か月も空室なんです…。やっぱり家賃、下げるしかないんでしょうか？😢
マッシュ（会長）
気持ちは分かるよ。でも家賃を下げる前に、「なぜ決まらないのか」を一度分解してみよう。空室が続く原因は、だいたい ①値付け ②見え方 ③客付けの動き、の3つ。値下げは“最後の手段”でいい——家賃は一度下げると元に戻しにくいし、物件の収益力そのものが下がるからね。
チア大家（看板娘）
見え方…ですか？ うーん、ポータルサイトに写真は載せてるんですけど…それくらいしか思いつかなくて。
マッシュ（会長）
その写真がすごく大事なんだ。明るい時間に撮る・室内をスッキリ片づける・最初の数枚で間取りと魅力が伝わるようにする。これだけで問い合わせの数が変わることはよくあるよ。
チア大家（看板娘）
なるほど…！ 写真の撮り方や見せ方だけでも、ぜんぜん変わるんですね。
マッシュ（会長）
もう一つは「条件のハードル」。初期費用や設備、保証会社やペットの可否といった募集条件で、自分から候補者を狭めていないか。家賃そのものより、こうした条件のほうが先に効くことも多い。
チア大家（看板娘）
家賃以外にも、動かせるところってこんなにあるんですね…！
マッシュ（会長）
そう。値下げは家賃＝物件の価値を恒久的に下げる判断だから、本当は一番慎重にやりたい。先に「決まらない原因」を一つずつ潰すのが基本だよ。あとは客付けしてくれる管理会社・仲介会社さんとこまめに連絡して、決めやすい部屋にしておくのも地味に効く。
チア大家（看板娘）
わかりました…！ いきなり値下げじゃなくて、まずは写真と募集条件、それから客付けの動き。順番に見直してみます💪✨
マッシュ（会長）
いいね。空室対策は派手な裏ワザより、地道な見直しの積み重ね。一人で抱えず、こういう場で実例を持ち寄れるのが会の強みだよ。
空室が続いたら、いきなり家賃を下げる前に
①値付け ②見え方（写真・募集条件） ③客付けの動き
を順番に点検。家賃の値下げは最後の手段、が基本です。
本コラムは新潟大家の会の運営メンバーの経験に基づく一般的な情報提供であり、特定の物件・取引・運営手法を推奨するものではありません。
募集条件の変更や賃料設定、管理委託の判断は、必ずご自身の状況に即して専門家・管理会社にご相談のうえ、自己責任で行ってください。